3月(yue)(yue)是樓市傳統的(de)“小陽春”，伴隨著2024年不斷釋(shi)放(fang)的(de)政策利好，很多城市二(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)的(de)看房(fang)(fang)、成交熱(re)度明(ming)顯上升。其(qi)中(zhong)，北(bei)京、上海、深圳(zhen)二(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)市場復蘇明(ming)顯，3月(yue)(yue)份的(de)成交量雙雙突破當(dang)地“榮枯(ku)線”，而深圳(zhen)二(er)(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)銷(xiao)售已超去年同(tong)期(qi)。

中指(zhi)院(yuan)統計(ji)，截至3月(yue)31日，重(zhong)點城市(shi)二手房(fang)成交(jiao)(jiao)套(tao)數已連續(xu)6周環比增長，上周（3.25-3.31）成交(jiao)(jiao)量更(geng)是達到了2023年(nian)下半年(nian)以來周度最高水平。另據貝(bei)殼(ke)(ke)研究(jiu)院(yuan)監測(ce)，今年(nian)以來，貝(bei)殼(ke)(ke)重(zhong)點50城市(shi)二手房(fang)成交(jiao)(jiao)量持續(xu)向上修(xiu)復，部分城市(shi)和(he)產品價格跌幅(fu)止跌甚至略有小幅(fu)上漲。

相較而(er)言，新房(fang)市場(chang)則仍顯清冷，據開源證券監測(ce)，2024年初至(zhi)(zhi)今，全國64城商(shang)品住宅(zhai)成交面積累計(ji)同(tong)比下降44%；而(er)全國17城二手(shou)房(fang)成交面積累計(ji)成交面積同(tong)比降幅已收窄至(zhi)(zhi)約20%。

多位受(shou)訪人士認為，受(shou)惠于各(ge)地(di)優(you)化(hua)限購政(zheng)策釋放需求、降息(xi)形(xing)成(cheng)利好等多方(fang)面因(yin)素影(ying)響，各(ge)地(di)二手房市(shi)(shi)場(chang)出現成(cheng)交上漲，但這多是(shi)由以價換量推動，并不意味著當(dang)下入市(shi)(shi)信心(xin)已完全恢(hui)復(fu)。

新房、二手房兩重天

步入3月份(fen)，不少城市的二手房市場活躍度提(ti)升明(ming)顯。

一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)中，深(shen)圳(zhen)的二手房市(shi)場(chang)在3月份則不(bu)斷刷(shua)新歷(li)史(shi)紀錄。據深(shen)房中協統計，3月全(quan)市(shi)二手房網(wang)簽達5196套，環比(bi)增(zeng)長116.6%，同比(bi)增(zeng)長5.1%，突破了5000套行業(ye)榮枯線(xian)。這也是時隔(ge)3年，深(shen)圳(zhen)月度(du)網(wang)簽量再(zai)次(ci)突破5000套。

北京(jing)(jing)、上海(hai)的(de)復(fu)蘇(su)態勢也有所顯(xian)(xian)現。據北京(jing)(jing)市(shi)住建委(wei)官(guan)網數據統計，3月二手(shou)房(fang)網簽(qian)量14280套，環比上漲125.5%，也突(tu)破了1.2萬套的(de)“榮枯(ku)線(xian)”，并(bing)創下了近一(yi)年來的(de)最高點；上海(hai)的(de)3月二手(shou)房(fang)成交量超2萬套，越過1.5萬套的(de)“榮枯(ku)線(xian)”，市(shi)場(chang)回暖跡象明顯(xian)(xian)。

據克而瑞監測(ce)，在(zai)武漢，2024年(nian)第8周(zhou)(zhou)-第10周(zhou)(zhou)二(er)手房成(cheng)(cheng)交(jiao)節(jie)節(jie)攀升(sheng)，其中第10周(zhou)(zhou)周(zhou)(zhou)成(cheng)(cheng)交(jiao)套(tao)(tao)數高達1322套(tao)(tao)，與2023年(nian)第10周(zhou)(zhou)成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)基本(ben)持(chi)平；在(zai)天津，今年(nian)第8周(zhou)(zhou)-第11周(zhou)(zhou)二(er)手房成(cheng)(cheng)交(jiao)走高，其中第11周(zhou)(zhou)周(zhou)(zhou)成(cheng)(cheng)交(jiao)套(tao)(tao)數達到(dao)1092套(tao)(tao)，基本(ben)已達去年(nian)二(er)季度(du)以(yi)來周(zhou)(zhou)度(du)高點。

整(zheng)體來(lai)看，重點城市二(er)手房(fang)市場大(da)多呈現(xian)出了(le)“小陽春”的跡象(xiang)。

據諸葛數據研究中心監測數據，2024年第13周(zhou)，重(zhong)點10城(cheng)二手房(fang)成(cheng)交量約為1.98萬(wan)(wan)套，環比上漲(zhang)6.94%，總體成(cheng)交量延(yan)續平穩上行態(tai)勢，實現“六連漲(zhang)”，且(qie)成(cheng)交量還(huan)創下了自去年5月(yue)份以來周(zhou)度(du)新高(gao)。整個(ge)3月(yue)份，重(zhong)點10城(cheng)二手房(fang)成(cheng)交超7.23萬(wan)(wan)套，較(jiao)2月(yue)份大幅上漲(zhang)123.35%。

二手(shou)(shou)房市(shi)場相(xiang)對良好的表現由(you)多重因素促成(cheng)。中指研究院市(shi)場研究總監陳文靜分析稱，一是(shi)春節后部(bu)(bu)分城市(shi)二手(shou)(shou)房掛牌量提升，部(bu)(bu)分業(ye)主降價帶動，二手(shou)(shou)房活(huo)躍度(du)(du)相(xiang)對較高，同時(shi)，隨著二手(shou)(shou)房掛牌量增加，部(bu)(bu)分優質戶型、更高性價比的二手(shou)(shou)房項目(mu)入市(shi)，也在一定程(cheng)度(du)(du)帶動需求入市(shi)。

此外，二手(shou)房(fang)(fang)作為現房(fang)(fang)，購房(fang)(fang)者所見(jian)即所得(de)，也縮短了購房(fang)(fang)者的入住時間(jian)，購房(fang)(fang)者偏好度(du)相對更高(gao)；春節過后為小學入學辦(ban)理時間(jian)，為滿足孩子上(shang)學需(xu)求(qiu)，部分(fen)購房(fang)(fang)者集中入市，也推動了二手(shou)房(fang)(fang)市場活(huo)躍(yue)度(du)提(ti)升。

將時(shi)間線拉長可以發現，今年(nian)(nian)(nian)以來的二手房(fang)市場整(zheng)體上表現出較(jiao)好的修復態(tai)勢。貝殼研(yan)究院二手房(fang)市場監測數據顯(xian)示，2024年(nian)(nian)(nian)春節過(guo)后(hou)，貝殼重點(dian)50城市二手房(fang)成(cheng)交(jiao)量持續(xu)向上修復；盡管由于去年(nian)(nian)(nian)特(te)殊的高基數，今年(nian)(nian)(nian)1-2月份二手房(fang)交(jiao)易(yi)量比去年(nian)(nian)(nian)同期減少，但比2022年(nian)(nian)(nian)同期明顯(xian)增加(jia)28.5%。

在3月前兩周，深圳、南(nan)京(jing)、合肥(fei)、長沙、蘭州等多個城市(shi)的貝殼二(er)手房(fang)(fang)成交(jiao)量超越去年(nian)同期。“今年(nian)看(kan)房(fang)(fang)客(ke)戶數量與(yu)去年(nian)相當(dang)，但新增房(fang)(fang)源有所減少，有利于后續市(shi)場供求(qiu)關系改善。”貝殼研究院(yuan)表示。

二手(shou)房(fang)與新房(fang)市場(chang)是(shi)高(gao)(gao)(gao)度相關的。盡管目前(qian)我(wo)國的住(zhu)房(fang)供需總體(ti)基本(ben)平衡(heng)，但(dan)當下的住(zhu)房(fang)需求絕大多數是(shi)“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求，而在房(fang)屋總價處于高(gao)(gao)(gao)位的現階段，改善置(zhi)業的資金門檻頗高(gao)(gao)(gao)，賣掉舊房(fang)成為置(zhi)換的關鍵(jian)環(huan)節。

在一二(er)線(xian)城市(shi)(shi)，房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)已(yi)經形成了“賣一買一”的置換鏈(lian)條，二(er)手(shou)房(fang)市(shi)(shi)場(chang)的賣家(jia)往(wang)往(wang)會(hui)成為新(xin)房(fang)市(shi)(shi)場(chang)的購房(fang)者，并且(qie)也會(hui)通過出(chu)售(shou)二(er)手(shou)房(fang)獲(huo)得購房(fang)資金。于(yu)是，二(er)手(shou)房(fang)市(shi)(shi)場(chang)活躍起來之后，也就有(you)(you)助于(yu)置換鏈(lian)條重啟、增加市(shi)(shi)場(chang)活力，新(xin)房(fang)銷售(shou)也將得到有(you)(you)效恢復。

新房存滯后效應

目前，二(er)手房(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)的熱度并(bing)未能帶動(dong)新房(fang)(fang)成交(jiao)，多(duo)位(wei)受(shou)訪業(ye)內人士認為，現下二(er)手房(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)盡管有(you)所修復，但成交(jiao)量還不(bu)夠多(duo)，并(bing)不(bu)意味著(zhu)當下入市(shi)信心已完全(quan)恢復，不(bu)足以拉(la)動(dong)新房(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)。

58安居客(ke)研究院院長張波向(xiang)記者表示，目前(qian)一線城(cheng)市老(lao)舊二(er)手(shou)房的(de)成交還(huan)未(wei)出現明顯抬頭跡(ji)象，這(zhe)與一線城(cheng)市限(xian)購依然(ran)偏嚴(yan)有關。“例如上海放松了外(wai)(wai)環(huan)外(wai)(wai)單身的(de)限(xian)購，但大量外(wai)(wai)環(huan)內老(lao)破小(xiao)的(de)目標客(ke)戶正是單身人士，由于外(wai)(wai)環(huan)內老(lao)舊二(er)手(shou)房成交未(wei)能快(kuai)速提升，大量的(de)置換(huan)需求就(jiu)被卡在賣(mai)房這(zhe)個環(huan)節。”

事實(shi)上，許多(duo)城市當前二(er)手房市場的熱(re)鬧、部分城市的成(cheng)交改善，多(duo)是以(yi)價換量所致，市場并未真正進入景(jing)氣的態(tai)勢(shi)。